深观察丨警惕“长租”变成资本野蛮扩张的工具

必威体育公司特约评论员 白晶晶

2019-08-13 07:52 来源:必威体育公司新闻

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长租公寓,曾乘着资本东风而起遍地开花。它始于2015年,作为房地产租赁市场全新的供应模式,却在2018年以后迎来行业风险集中爆发年,杭州鼎家、寓见公寓、好租好住、北京昊园恒业、苏州乐栈等公寓接连出现资金链断裂。最新的一起,是管理超过20万套公寓的乐伽公寓宣布停止经营。
与传统的租房模式相比,长租公寓受到市场青睐的原因,是年轻租房群体消费理念的升级迭代。传说中“小清新”“中产风”的装修、专人负责集中打扫、统一规格的品牌家具家电、年轻人聚集的社群生活,都满足了追求生活品质提升的80后、90后一代职场新人的要求。
资本正是看准了这块市场蛋糕的利润丰厚,加之多城纷纷推出“租赁试点”“集体用地建设租赁住房”“鼓励 REITs 发展”等政策红利,让鱼龙混杂的地产企业纷纷入局长租公寓市场。
然而,长租公寓市场的发展,却“成也资本,败也资本”。得益于资本介入,让长租公寓的扩张有了充足的资金来源,有了规模效应的金钱支持,却也因“高额融资+快速扩张”的发展模式而埋下巨大隐患。
长租公寓集中暴雷,最大的风险点就在租房贷。租房贷,是指长租公寓与第三方机构合作,让租户以借贷方式实现分期付款。这样的租赁方式,让刚步入社会的年轻人得以通过月租的方式支付租金,而长租公寓企业以租客的个人征信为依托,从机构一次获得整年租金,进行资本运作。很多刚入社会的年轻人,本来只想租个房,却稀里糊涂以个人征信为代价,背上了租房贷,一旦平台爆仓,为之埋单的却是这些年轻人。
长租公寓数量激增,鱼龙混杂的大小房企竞相进入长租公寓市场。结果,长租从之前细水长流、稳定回报的经营模式,变成了一场各种跑马圈地、使用复杂金融杠杆的疯狂游戏。这次倒掉的乐伽,甚至承认自己做的是“高进低出”——以较高的价格向房东跑马圈地租房源,然后再以较低的价格向房客们出租房子。这只能用疯狂来形容了。
此外,长租公寓模式最关键的一环,就是只有高入住率才能实现稳定的现金流。如果做不到90%的入住率,极可能发生资金链断裂,衍生平台爆仓风险。对较高的出租率以及最大限度缩短空置率的追求,也诱发了长租公寓进行伪劣装修,空置期不够,“甲醛门”频发,置环保标准于不顾、置租客健康若罔闻的行业乱象。
乘着资本东风而起的长租公寓,缺乏有效的监管和制约,一旦沦为金钱野蛮扩张的工具,那些刚迈入社会的年轻租客,将会遭遇人生中第一次无家可归和维权无力。
7月30日,中共中央政治局会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。长租公寓市场也应当以此为镜鉴,找准市场定位,别让住房租赁市场沦为资本野蛮扩张加杠杆的工具。
责任编辑:沈彬
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关键词 >> 长租 乐伽

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